다주택자 양도세 중과 유예 종료, 매도·증여·임대 세금 차이 직접 계산해봤다
매도·증여·임대 3가지 선택지를 수치로 비교하고 이월과세 함정까지 짚어봤습니다
2026년 4월 14일 발행
캡션: 2026년 5월 9일, 다주택자 양도세 중과 유예가 끝난다
이 글의 핵심 - 5월 9일 이후 중과세율 +20~30%p, 장기보유특별공제 박탈 → 세금 최대 2.5배 - 5억 차익 기준 유예 중 매도 1.47억 vs 중과 후 3.22억 vs 증여 8.49억 - 일시적 2주택 비과세 해당자는 유예 종료 후에도 양도세 0원 가능
15년 보유한 아파트를 파는데, 5월 9일 전에 팔면 세금이 2억 5천만 원이고 이후에 팔면 5억 8천만 원이다. 같은 집, 같은 가격인데 잔금 날짜 하나로 세금이 3억 3천만 원 차이 난다(헤럴드경제 시뮬레이션 기준).
수도권에 집 2채 이상 가진 사람이라면 "5월 9일"이라는 날짜는 이미 들어봤을 거다. 문제는 그다음이다. 팔아야 하나, 자녀에게 넘겨야 하나, 임대사업자로 버텨야 하나 — 막상 수치를 비교해보면 "무조건 팔아라"가 정답이 아닌 경우도 있더라.
이 글에서 5억 차익 기준 세금 시뮬레이션표와 경과조치 체크리스트를 정리했다. 본인 상황에 맞는 선택지를 찾는 데 필요한 숫자를 모두 담았다.
5월 9일 이후 양도세가 얼마나 오르나요? — 중과세율 완전 정리
유예 종료 후 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 추가되고 장기보유특별공제(최대 30%)까지 박탈된다. 지방소득세를 포함하면 3주택자의 실질 최고세율은 49.5%에서 82.5%로 오른다. 15년 보유 2주택자라면 유예 중 세금 2억 5,701만 원이 중과 후 5억 8,251만 원으로 127% 급증한다(헤럴드경제·삼일PwC 기준).
유예 종료 후 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 추가된다. 거기에 장기보유특별공제(최대 30%)까지 박탈당한다. 지방소득세를 포함하면 3주택자의 실질 최고세율은 82.5%까지 올라간다(삼일PwC 리포트).
| 구분 | 유예 중 (5.9까지) | 중과 후 (5.10부터) |
|---|---|---|
| 2주택 (조정지역) | 기본세율 6~45% | 기본세율 +20%p |
| 3주택+ (조정지역) | 기본세율 6~45% | 기본세율 +30%p |
| 장기보유특별공제 | 최대 30% 적용 | 배제 |
| 지방세 포함 최고세율 | 49.5% | 82.5% |
보유 기간이 길수록 오히려 피해가 크다. 왜냐하면 장기보유특별공제는 보유 연수에 비례해서 커지는데, 중과가 적용되면 이 공제가 통째로 날아가기 때문이다. 5년 보유자의 공제 손실은 약 10%지만, 15년 보유자는 30% 전액을 잃는다.
실제로 헤럴드경제가 보도한 시뮬레이션을 보면, 15년 보유 2주택자(차익 10억)가 유예 중에 팔면 양도세 2억 5,701만 원이다. 같은 조건에서 중과가 적용되면 5억 8,251만 원으로 뛴다. 세금이 127% 증가하는 셈이다.
세율이 얼마나 오르는지 파악했다면, 이제 본인 상황에서 실제 세금이 얼마인지 계산해봐야 한다.
매도·증여·임대 중 어느 선택이 세금이 가장 적게 나오나요? — 5억 차익 기준 시뮬레이션
5억 차익 기준으로 유예 중 매도는 약 1억 4,740만 원, 중과 후 매도(2주택)는 약 3억 2,175만 원, 자녀 증여는 증여세+취득세 합계 약 8억 4,940만 원이다. 매도가 증여보다 최대 6배 세금이 적다. 단, 핵심 입지에 자녀가 10년 이상 실거주할 계획이 확실하면 증여가 미래 양도세를 아끼는 효과가 생긴다.
5억 차익(취득가 5억, 양도가 10억) 기준으로 세 가지 선택지의 세금을 나란히 놓으면 이렇다.
| 구분 | 세금 합계 | 비고 |
|---|---|---|
| 유예 중 매도 (기본세율) | 약 1억 4,740만 원 | 장특공제 20% 적용 |
| 중과 후 매도 (2주택, 장특공제 배제) | 약 3억 2,175만 원 | +20%p, 공제 없음 |
| 자녀 증여 (시가 10억, 조정지역 기준) | 약 8억 4,940만 원 | 증여세 6억 + 취득세 2.5억 (취득세율 12%) |
유예 중 매도와 중과 후 매도의 차이가 약 1억 7,400만 원이다. 5억 차익에서 이 정도면 "한 달 차이로 중형차 한 대 값이 날아간다"는 뜻이다.
증여는 어떨까. 10억짜리 주택을 자녀에게 넘기면 증여세(6억 140만 원)에 취득세(2억 4,800만 원)까지 합쳐 약 8억 5천만 원이 든다. 매도 대비 6배에 달하는 세금이다.
그럼 증여는 언제 유리한가. 딱 한 가지 조건이다 — 핵심 입지 + 장기 시세 상승 예상 + 자녀가 10년 이상 실거주할 계획이 확실할 때. 이 세 가지가 겹치면 지금 증여세를 내더라도 미래의 양도세를 아끼는 효과가 생긴다.
이월과세 함정은 반드시 알아둬야 한다. 자녀가 증여받은 주택을 10년 안에 팔면 "이월과세"가 적용된다(2023년 1월 이후 증여분 기준; 그 이전 증여는 5년). 쉽게 말하면, 자녀의 취득가가 아니라 원래 부모가 산 가격 기준으로 양도세가 다시 계산된다. 용산 2주택자 C씨 사례가 대표적인데, 세금을 줄이려고 증여했는데 자녀가 5년 만에 팔면서 원래 매도보다 세금이 더 나온 경우다. 증여 결정 전에 자녀의 매도 계획부터 확인해야 한다.
종합소득세 세율표와 직접 계산하는 방법이 궁금하다면 이 글을 참고하세요.
수치를 확인했다면 이제 "나는 5월 9일 혜택을 받을 수 있는가"를 따져볼 차례다. 계약 시점과 지역에 따라 잔금 기한이 다르다.
5월 9일 이후에 잔금을 내도 중과 배제가 적용될 수 있나요? — 경과조치 지역별 기한
5월 9일까지 매매계약을 체결하면 잔금(양도일) 기한이 연장된다. 기존 조정지역(강남·서초·송파·용산)은 계약일로부터 4개월(≤9월 9일), 신규 조정지역(경기·인천·서울 나머지)은 6개월(≤11월 9일)까지 유예 세율 적용이 가능하다. 토지거래허가구역은 5월 9일까지 허가를 신청만 해도 이후 중과 배제가 인정된다(2026.4.9 정부 보완방안).
5월 9일까지 매매계약을 체결하면 잔금(양도일) 기한이 자동으로 연장된다. 다만 지역에 따라 여유가 다르다.
| 구분 | 매매계약 기한 | 잔금 기한 | 주의사항 |
|---|---|---|---|
| 기존 조정지역 (강남·서초·송파·용산) | 5월 9일까지 체결 | 계약일로부터 4개월 (≤9월 9일) | |
| 신규 조정지역 (경기·인천·서울 나머지) | 5월 9일까지 체결 | 계약일로부터 6개월 (≤11월 9일) | |
| 토지거래허가구역 | 5월 9일까지 허가 신청 | 허가 후 계약 + 지역별 기한 | 4.9 보완방안 |
| 세입자 있는 주택 | 5월 9일까지 계약 | 임대차 종료일까지 (최장 2028.2.11) | 무주택 매수자 한정 |
"계약금만 보내면 되지 않나?"라고 생각할 수 있는데, 아니다. 매매계약서 작성 + 계약금 이체 증빙이 동시에 갖춰져야 한다. 계약서 없이 계약금만 보낸 건 경과조치에 해당하지 않는다.
[2026.4.9 추가 발표] 토허 신청분 특례. 서울 강남·서초·송파·용산 같은 토지거래허가구역에서는 매매 전에 구청 허가를 받아야 한다. 허가 심사에 2~3주가 걸리니 5월 9일까지 계약 자체가 불가능한 경우가 많았다. 정부가 4월 9일 보완방안을 발표해서, 5월 9일까지 허가를 신청만 하면 이후 허가·계약 완료 시에도 중과 배제를 적용받을 수 있게 됐다(파이낸셜뉴스 2026.4.9 보도).
3주택자 A씨 사례를 보면, 경기 성남(신규 조정지역) 주택을 4월 중순에 계약하고 6개월 특례를 적용받아 10월 9일까지 잔금을 치르면 된다. 기존 조정지역이었다면 4개월이라 시간이 빠듯했겠지만, 신규 지정 덕분에 여유가 생긴 거다.
본인 주택이 어느 지역에 해당하는지는 국토교통부 조정대상지역 지정현황에서 직접 확인할 수 있다.
조건을 확인했다면 마지막으로 "일시적 2주택자는 이 내용이 적용되지 않을 수 있다"는 점을 짚고 넘어가겠다.
일시적 2주택자는 유예 종료 후에도 양도세가 0원인가요?
일시적 2주택 비과세 3가지 요건(취득 간격 1년 이상·기존 주택 2년 보유·신규 취득 후 3년 내 처분)을 모두 충족하면 양도가액 12억 원까지 양도세가 0원이다. 중과 유예 종료와 무관하게 비과세 규정이 독립적으로 적용되므로, 이사 목적의 2주택자는 5월 9일 기한보다 3년 처분 기한이 더 중요하다.
일시적 2주택 비과세 요건을 충족하면 중과 유예 종료 후에도 양도세가 0원일 수 있다. 중과와 비과세는 완전히 별개 개념이다.
비과세 3가지 요건은 이렇다.
- 기존 주택 취득 후 1년 이상 지나서 신규 주택 취득
- 기존 주택 2년 이상 보유 (조정지역은 2년 거주 포함)
- 신규 주택 취득일로부터 3년 이내 기존 주택 처분
세 가지를 모두 충족하면 양도가액 12억 원까지 비과세다. 유예가 종료되든 말든 관계없다.
자가진단을 해보자. "나는 이사를 위해 새 집을 산 뒤 이전 집을 3년 안에 팔 계획인가?" 그렇다면 중과 걱정보다 비과세 요건 충족이 더 중요하다. 신규 주택 취득일로부터 3년이 아직 남아있다면, 5월 9일 기한에 쫓길 필요가 없다.
연금저축과 IRP 세액공제로 절세하는 방법도 함께 확인해보세요.
마치며
정리하면 이렇다.
5월 9일 이전 체크리스트:
- [ ] 내 주택이 조정대상지역인지 확인 → 국토부 지정현황
- [ ] 일시적 2주택 비과세 요건 해당 여부 → 해당되면 3년 이내 처분만 지키면 세금 0원
- [ ] 5억 차익 기준 유예 중 매도 1.47억 vs 중과 후 3.22억 → 차이 1.74억
- [ ] 증여 고려 시 자녀의 10년 내 매도 계획 확인 → 이월과세 함정
- [ ] 토허구역이면 5월 9일까지 허가 신청만이라도 완료
국세청 홈택스 양도세 간편계산기로 본인 케이스를 직접 돌려보고, 1억 원 이상 차이가 나면 세무사 상담을 받는 게 낫다.
5월 9일은 달력에 표시된 숫자가 아니라 선택의 마감일이다.
본 블로그의 정보는 일반적인 세무 지식 공유 목적이며, 개별 세무 상담을 대체하지 않습니다.
자주 묻는 질문
Q: 5월 9일 이후 다주택자 양도세 중과세율은 얼마인가요? A: 2주택자(조정지역)는 기본세율에 +20%p, 3주택 이상은 +30%p가 추가된다. 또한 장기보유특별공제(최대 30%)가 배제된다. 지방소득세를 포함하면 3주택자의 실질 최고세율은 82.5%에 달한다. 보유 기간이 길수록 공제 손실이 커서 장기보유자일수록 기한이 더 급박하다.
Q: 5억 차익 기준 유예 중 매도와 중과 후 매도 세금 차이는 얼마인가요? A: 5억 차익(취득가 5억, 양도가 10억) 기준으로 유예 중 매도 세금은 약 1억 4,740만 원, 중과 후 2주택 매도(장특공제 배제)는 약 3억 2,175만 원이다. 차이는 약 1억 7,400만 원으로, 자녀 증여(약 8억 4,940만 원) 대비 매도가 최대 6배 유리하다.
Q: 토지거래허가구역에서는 5월 9일까지 계약이 불가능한데 중과 배제를 받을 수 있나요? A: 2026년 4월 9일 정부 보완방안에 따라 토지거래허가구역에서는 5월 9일까지 허가를 신청만 해도 이후 허가·계약 완료 시 중과 배제가 적용된다. 허가 심사에 2~3주가 걸리므로, 계약 자체가 불가능한 경우에도 신청일 기준으로 특례가 인정된다.
Q: 이월과세란 무엇이고 증여 후 언제까지 적용되나요? A: 이월과세란 자녀가 증여받은 주택을 일정 기간 안에 팔면, 자녀의 취득가가 아닌 원래 부모가 산 가격 기준으로 양도세를 다시 계산하는 제도다. 2023년 1월 이후 증여분은 10년, 그 이전 증여분은 5년이 기준이다. 세금을 줄이려 증여했다가 자녀가 해당 기간 내 매도하면 오히려 세금이 더 나올 수 있으므로, 증여 결정 전 자녀의 장기 보유 계획을 반드시 확인해야 한다.
Q: 일시적 2주택자는 5월 9일 기한에 쫓길 필요가 없나요? A: 일시적 2주택 비과세 3요건(취득 간격 1년 이상·기존 주택 2년 보유·신규 취득 후 3년 내 처분)을 모두 충족하면 유예 종료 여부와 무관하게 양도가액 12억 원까지 세금이 0원이다. 신규 주택 취득일로부터 3년이 남아있다면 5월 9일 기한보다 비과세 요건 충족이 우선이다.
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